湾岸マンションの売却活動体験談
買い手は旺盛だが、最大の難関は不動産会社対応だった

高騰する湾岸タワマンはなぜ売れ続けるのか? 不動産/湾岸タワマン

2年ほど前、所有していた湾岸地域にあるマンションを売却しました。マンション売却は2度目です。

最初の売却は、郊外のマンションで、その時と比べて内見希望者が非常に多いことに驚きました。売りに出して間もない頃から、すぐに売れるだろうなという安心感が強くあったことを覚えています。

湾岸地域特有の流動性の高さは、売却を視野に入れている保有者にとって大変有利ですね。

こういった利点を感じたことと同時に、不動産会社の良くない体質について非常にストレスがあったことも記憶に残っています。
これは、会社や担当者によっても違うというのもあるかもしれません。ただ、不動産会社に売却を依頼するときは、担当者によくヒアリングし、口コミなども重視して選ぶのが必須だと思います。

今回はこうした私の体験談をもとに、湾岸特有の売却活動と不動産会社の実態について書いてみたいと思います。

湾岸マンション需要は旺盛だが、チャレンジ価格での売却は難しい

売却にあたって何社かから売却見積額を聞いたのですが、これがほぼ私の予想通りでした。というのも、各不動産会社のサイトが充実している昨今、直近どれくらいで成約しているのかは一目瞭然であり、不動産会社に依頼する前に確認できます。

湾岸地域のマンションは住み替えが頻繁に行われています。理由は様々でしょうが、海外赴任や転勤、投資目的での住み替えなどが多い印象です。このように流動性が高い上、資産価格に敏感な人が多いため、だいたいの売却価格を皆が分かっているのではないかと思います。

この理由から、チャレンジ価格での制約というのは狙いにくいのが他の地域との違いでしょうか。戸数の多いマンションが多く、その部屋特有の希少性も少ないです。

その証拠に、明らかに相場より高い価格で販売されている物件は、全くといっていいほど売れていません。これは、いくつかの不動産サイトをみると明らかでした。ですから私が価格を決める際も、初めから相場より気持ち高めの価格にとどめて掲載することにしました。

内見の依頼は多くありました。1回目の郊外マンションの売却時は、引っ越し後、家具などが何もない状況になった段階でなければ売却することができませんでした。これに対して湾岸地域では、住んでいる状態で売却がほぼ決まるということを聞き、改めて需要の多さを知りました。

不動産売却手数料の値下げはおすすめできない

不動産会社を選ぶ際は、専任媒介(一つの不動産会社だけと契約し報告義務もある)にこだわりました。やはり、担当者には緊張感を持って売却に関わって欲しいと思っていたからです。

また、手数料の値下げを要請する人も多いように聞きますが、この話は一切担当者にはしませんでした。
不動産売却手数料は現在、(物件価格×3%+6万円)×1.1%もかかります。これは、仕事量に対して過大な手数料だと私は感じています。ただし、値引き要請は結果としてこちらのメリットにはならないことも多いのです。

不動産会社は、売却側からの手数料値引きを受け、買い手を自分のお客さんに絞るということが容易に想像できるからです。
両手といわれる、売り手と買い手の双方から手数料を貰うために、他社不動産会社軽油からの買い手の問い合わせを受け付けないこれこそ最もこちらの機会損失であると感じたため、私は手数料の値引きをしませんでした。

このことを分かっていながら、不幸にもこれを私がするはめになったのは、あるトラブルからでした。

買い手からの売買契約解除で不動産会社が持ち出した「手数料半額」

売却活動から2カ月ほどで契約が成立しました。売却価格は、多少の値引きはあったものの想定の範囲です。

事件が起きたのは、さらに2ヵ月後のことです。

買い手の方の住宅ローン審査が通らなかったとの連絡が入りました。事前審査が通っているとのことで安心していたので、これは青天の霹靂でした。2ヵ月経ってからの審査結果ということにも、その遅さに疑問を感じました。この間に不動産会社は銀行側をつつくなどの行動を何も行っていなかったのかと。

その時に不動産会社が提示してきたのが、売買手数料の半額への値引きです。
値引きを受け入れて売却活動を再開したのですが、ほどなく契約解除となった買い手より、他銀行で再度住宅ローン審査をするので待って欲しいとの依頼が入ったのです(この時点で仮審査通過)。

複雑な状況の中、買い手の誠意は伝わるものの、ともすれば1カ月も先となる審査を待つのは機会損失が大きすぎます。買い手の了承の元、他の買い手にも売却活動を並行して行いました。

その新たな審査中、不動産会社からの内見の依頼がめっきりと減りました。予想はしていたのですが、自社の買い手のお客様を紹介すれば買い手からも手数料がとれますが、買手が他の不動産会社の顧客であった場合、私からの50%の手数料しかとれません。

つまり不動産会社は、顧客利益ではなく自社の利益を優先していたわけです。

このことをやんわりと世間話のなかで、不動産会社の支店長に話したところ、それを認める素振りをしたのには驚きました。宅健業法では、買い付けなどの問い合わせがあった場合は遅滞なく依頼者に連絡するとあるはずですが、悪気もないということでしょう。

結局、買い手の新たな住宅ローンが10日程度で通ったため事なきを得ましたが、この話が流れれば、専任媒介をしている不動産会社との契約は破棄するつもりでした。

さいごに思い込みを捨て金融リテラシーを高める重要性を痛感

売却活動から2年。

当時住んでいたマンションの中古相場はどうなのだろう、と久しぶりにスーモで価格を調べてみると1,000万円近くも高く売値が出ています。

もちろんその値段で売れるとは限りませんが、売却をせずに賃貸するという選択が正しかったと後悔しています。実は最後まで賃貸か売却するかを悩んでいました。

売却を決定したのは、新しいマンションの住宅ローンを頭金少なめで組んだためです。2つのマンションでのローン総額を考え、無難に以前のマンションを売却するという決断に至りました。

今考えると、以前のマンションのローンを抱えていても全く経済的には問題がありませんでした。賃貸需要が旺盛な地域のため、空室リスクも限定的でしょう。

当時は、借金はあまり良くないという感覚が自分にも残っていたんだと今になると分かります。ただ、それが克服できていれば、2年分の家賃収入と1,000万円近い含み益があったと思うと、金融リテラシーほど効率の良い知識はないとつくづく実感します。

いろいろな面で機会損失を被りましたが、金融リテラシー向上のための勉強代と考えるようにしています。


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