不動産投資を今から開始するのはありか?

不動産/湾岸タワマン

不動産投資について、私は現在住んでいるマンションを含め3件の購入と2件の売却を経験しています。

いわゆる「半投半住」です。

超低金利などの特殊な状況も手伝い、運よく成功できています。以前住んでいた2件のマンションは買値以上の価格で売却することができました。
10年以上に渡り、家賃を実質払っていないと考えると、すごいことだと思います。

これに味をしめ、収益不動産投資についての研究を行いました。私の周りでも不動産投資で成功している人は多いこともあり、情報を集めだしたところです。

今回は他の投資と比べた「不動産投資の利点」について考えていきたいと思います。

積立投資は合理的だが退屈

投資全般について言えば、王道とも言えるのがインデックス投資。私はこちらでも利益を得ることができています。

長期での積み立てインデックス投資は、途中で私情を挟まなければ、最も合理的な投資手法のひとつであることは間違いがないでしょう。

ただ欠点はみんな思っているように「本当に退屈である」ということです。

私も、毎月16万円をeMAXIS Slim オールカントリー(オルカン)に入金しています。これは積立貯金のようなものと考えることで売却益を気にしなくなりました。積み立て投資との距離感を、この程度に保つことが得策だと考えます。

あまり気にしていると、相場急落の際に不安が募り売却をしてしまうということもあるでしょう。

半投半住の不動産投資で得たキャッシュをどうするか?

先のインデックス積み立て、また個別銘柄投資、外貨MMFなど、本格的に投資を始めて10年以上になります。

私の場合は意外にも専門知識を持っていない不動産(半投資)が、最も資産拡大に最も貢献しました。

さらに、不動産投資が私にもたらしたものは、先に述べた家賃の免除だけでなくキャッシュでした。

自分の居住用であれば非常に安い金利でローンを組めます。また住宅ローン控除はサラリーマンがほぼ唯一できる節税法だと思います。

ですから、住宅ローンの借入額を大きくしたほうが有益となります。「住宅ローン減税」と「低金利」の恩恵は、「繰り上げ返済をしない」という選択をする十分すぎる理由となります。こうしてキャッシュポジションが増えていきました。

このキャッシュはいつか返済さなければならない住宅ローンに対する人質なようなものです。よって絶対に失うわけにはいきません。

ただ、これだけ金利が低いと安全で有利な運用先はどこにもなく、収益不動産の投資に以前から目をつけていたわけです。

安定的なマネーマシーン=不動産

高配当投資などでは、定期的な配当収入によりマネーマシーンを体感できるかもしれません。配当は素晴らしいのですが、どうしても値動きの激しい株価に目が行ってしまい、キャピタルゲインのおまけのようにも感じてしまいます。

不動産投資の良いところは、株価のように毎日マーケット価格が提示されないことだと思います。もちろん購入と売却で大幅に値段が乖離することはあります。しかし、どんなに経済が停滞しようとも家を借りたいというニーズが無くなるわけではありません。

買う場所や建物のスペックさえ間違わなければ、家賃収入は入り続けます。また家賃相場についてですが、私が学生であった20年ほど前と現在の家賃は大きく変わっていない印象を持っています。その間には様々な経済危機もあったわけですので、家賃は変動しづらいということに強みを感じています。

一方、配当の場合はリセッションに対して、減配や無配などのリスクが考えられます。

エントリーポイントが最も大切

私が半分投資での不動産である程度おいしい結果がでたのも、ほぼエントリーポイントにその理由があると思っています。

よく不動産は立地や未公開物件が有利というようなことが言われます。

確かにそういった視点も大切なのかもしれません。しかし、マンション売却体験談の記事でも書きましたが、私の場合は「埼玉郊外の徒歩20分のバス便マンションでも損をしなかった」という経験があります。よって、全てはタイミング次第なのかと思ってしまいます。

現状は住居用マンションと同様に収益用マンションの価格も高い印象を受けます。一方で不動産業者に言わせると銀行からの融資が非常に下りにくくなっているとのことです。

この状況が続くのだとすると、需要は落ちるので収益マンションは減価する可能性があると素人ながらに考えています。これを狙っている人も多いためそんなに下がらない可能性もあるのですが、不動産業者との情報交換も続けながら買い場を引き続き探っていきたいと思います。

こちらも定期的に記事にできればと思います。

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