パークタワー勝どきの「購入層は近隣マンション住民」から読む今後の不動産価格

不動産/湾岸タワマン

2023年夏、東京都中央区勝どきに竣工予定である「パークタワー勝どきミッド/サウス」の売れ行きが好調のようです。

日経電子版MONO TRENDYの記事でも紹介されていますが、第1期1次販売は237戸が対象で、平均坪単価は425万円。80平方メートル換算で1億円を超える価格です。

そのような高額なマンションの抽選倍率が2.7倍であるという事実。いったい、どんな人が買っているのか気になる人も多いのではないでしょうか。

「パークタワー勝どき」 タワマン買い替えを誘発|MONO TRENDY|NIKKEI STYLE
東京都の臨海部のうち都心に最も近い中央区勝どき地区で、久々に大型タワーマンションの新規分譲が始まった。2023年夏に完成、24年春に入居開始予定の「パークタワー勝どきミッド/サウス」だ。三井不動産レジデンシャルが主たる売り主で販売代理を務め、「…

湾岸タワマンの購入層は周辺住民

高騰する湾岸タワマンはなぜ売れ続けるのか?

記事中に”「周辺の築浅のタワマンからの買い替え希望者が圧倒的に多い」と販売担当者は話す”とあるように、マンションを購入したばかりである近隣住民の買い替えが購入層の大半であるようです。

私が初めて買ったマンションは、パークタワー勝どきの販売価格の4分の1程の値段です。若かったこともありますが、一介のサラリーマンにとって「住宅ローンを組む」という心理的ハードルは高く、坪単価が425万円のマンション購入者に一次取得者が少ないのは納得です。

経済的余裕のある富裕層の中には、住居について「飽きたらすぐに引っ越せばよいだろう」という新しもの好きの考えの人が一定数いるのは事実でしょう。疑問点は、なぜ周辺の築浅タワマンからなのか、ということです。さらに驚くべきことに、すぐ近くに建つTHE TOKYO TOWERSからの買い替えが4割であるという情報もあります。

これが事実であるとすれば、近隣にDEUX TOURS CANAL&SPA、パークタワー晴海、勝どきザ・タワーなどの大型タワーマンションがあり、また臨海副都心有明にも築浅の戸数の多いマンションがあるこの地域で、なぜTHE TOKYO TOWERS からの買い替え需要が突出しているのでしょう。

10年住むと買い替えの税制特例が適用可能

考えられる理由として、建物の築年数が挙げられます。

譲渡した年の1月1日時点の所有期間が10年以上で居住期間も10年以上の住宅を売却し、新たに購入した場合、一定の要件を満たすと譲渡益を繰り延べることができます。「買い替え特例」による税制優遇です。

例を挙げてみましょう。

4,500万円で住居を購入、10年以上住んだ後に9.000万円で新たな住居を買った場合

諸費用を7%(315万円)と仮定

9,000万-(4,500万+315万)=4,185万円について、20%程度の税金(837万円)が発生

「買い替え特例」を利用

税金837万円が猶予される

ここでいう猶予とは、いつかは払わなければならないということです。ただし、新たな住居に住み替えない限りは、納めることのない税金となります

※(新たに住み替えた場合は、4,500万円という取得費が継続され、売却したマンションから、この4,500万円と諸経費の差額が課税されます)

パークタワー勝どきの買い替え需要を担っているとされるTHE TOKYO TOWERSは、08年1月に建築されており、近隣では数少ない10年超物件です。

マンション価格1億円越えが不動産価格の踊り場に??

この「買い替え特例」は不動産売却の際に非常にメリットがある制度ですが、売却額は1億円以下に限られます。

先のTHE TOKYO TOWERS の例でみると、階数や部屋の向きにもよりますが、ファミリー層をターゲットとした80平方メートル程度の物件では、1億円に近づいているように思います。もし、買い替え特例を利用して新しいマンションを購入する人が多いのであれば、1億円以上の売却ではこの制度が利用できないため、今後の新築マンションの売れ行きに影響がでてくるのかもしれません。

1億円という制限に縛られない似たような制度として、「3,000万円までの売却益の特例」があります。しかし、THE TOKYO TOWERS のようにそれ以上の利益が出ているマンションの住人は買い替えの特例を選択することになります。

先述した4,500万円で購入、10年後に9.000万円で売却の例でいえば、「3,000万円までの売却益の特例」を利用し、さらに軽減税率の特例(6.000万円までの売却益の税制優遇)を利用したとしても200万円以上の税金がかかることになります。

特に湾岸地域において「なぜ近隣のマンションから住み替える人が多いのか?」という疑問に対して、この「買い替え特例」制度を知るまでは、その理由がいまいち分からずにいました。

私の友人がTHE TOKYO TOWERS に住んでいますが、この特例を知らず買い替えに前向きになっています。マンション価格の高騰によって含み益を抱えている人は多いと思いますが、実際にこのように税制のメリットがあるなどの特典を知らなければ、次の選択に進むことはできない人が多いと思います。

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