パークタワー勝どきを相続対策で買うってありなの?

不動産/湾岸タワマン

不動産会社から毎週送られてくるメルマガに、中古マンションの新規売り出しや成約したマンションの価格が掲載されています。相場より少し上の価格でも成約がみられており、湾岸地域のマンションの需要は引き続き強いと感じています。

堅調な中古マンション価格は、近隣の新築マンションによって形づけられるということを不動産業者から聞きました。湾岸地域の勝どきに建設中の「パークタワー勝どき」が周辺相場を引っ張っている部分もあるのかもしれません。

このマンションの購入層に、周辺住民が多いということを先日の記事で書きました。
本日は、タワーマンションを相続対策とすることの意義や注意点について、現在湾岸地域の1番の注目の的である「パークタワー勝どき」を例に挙げて考えてみたいと思います。

なぜタワマンが相続対策になるのか?

下記をご覧ください。これが相続対策の仕組みです。

評価額賃貸に出した場合の評価額
マンション敷地の持ち分路線価(時価の80%程度)貸家建付地(左記の80%程度)
区分所有建物固定資産税評価額(時価の70%程度)貸家(左記の70%程度)

まず、マンション敷地について相続時に評価される路線価ですが、これは地価公示価格と呼ばれる土地取引の目安となっている価格の80%程度となっています。
さらに、これを賃貸に出して貸家建付地とすると、相続税評価額は物件にもよりますが20%減少し80%程度となることが多いようです。

次に区分所有建物ですが、こちらの相続時評価額は固定資産評価額となります。この固定資産税評価額は時価の70%程度とされています。
さらに、これを賃貸に出して貸家とするとその70%程度の価格に相続課税評価額を減額することができます。

相続税評価額を大きく下げることが可能

友人がパークタワー勝どきの近隣マンションに住んでいます。彼のマンションの共有敷地分と共有建物の評価額を合計したところ、ざっくりですが2千数百万円でした。これを賃貸にだすと建物で70%、土地で80%相続税評価額を減価させることができますので、相続税評価額を2,000万円程にできる計算でしょうか。

もちろん、パークタワー勝どきは駅直結という非常に便利な物件のため、共有敷地部分などはもっと高くなるとは思いますが、これは一つの参考になります。
同マンションの70㎡の価格は方角、階数によってだいぶ違いがでると思いますが、ざっくりと8,500万円~9,000万円程にもなります。

9.000万円を現金でもっていた場合、かなりの相続税がかかりますが、マンションを買うことで今回の例では相続時の評価額を2000万円ほどに減らすことができます。その評価減にともなって相続税を減らすことができるのです。

もし、自分が高齢で子供や孫に多くの資産を残したいのであれば、大幅な相続対象資産の圧縮効果が確かに可能で、良い節税方法と言えます。

認められないこともあることに注意が必要

ただし、国も黙ってみているだけではありません。

直近の事例では、相続税評価額が購入額の4分の1ほどとなるタワーマンションを借入によって購入し、相続税評価額が認められなかったケースがあります。相続にあたっての評価額は、不動産鑑定額(購入価格に近い)とされています。こちらは控訴も棄却されています。

相続後すぐに売却したり、明らかな相続税の節税対策ととらえられれば、取り消されてしまうことを知っておくべきでしょう。

生前贈与も含めれば、相続対策でのタワマン購入はあまり多くない印象

実際、タワーマンションに居住している年代を見れば、子育て世帯が多く、相続対策でマンションを買ってる人は多くないという印象です。特に湾岸地域はなおさらその傾向があります。

相続ということだけに絞れば一考に値するのかもしれません。ですが、不動産価格は変動し続ける訳で、相続税対策にはなっても結局は時価の変動で損失が拡大する可能性があります。よって、この相続税対策が必ず儲かるとかいうものでもありません。

あくまで相続税を減らしたい高齢の富裕層の選択肢の一つと考えるべきでしょう。

どちらにしても、我々現役世代にはあまり関係がないというのが私の感想です。ただ、ここまでの相続税対策ではなくとも、親の援助で長期優良住宅などでは1,500万円までの子への贈与は非課税となります。これも生前贈与となるわけで、相続税対策になっているわけです。

坪単価420万円くらいのマンションであれば、こういった制度も含めた間接的な相続税対策は行われていることが多いのではと推測しています。結局は富の引継ぎがマンション価格の上昇に一役買っている可能性はあるのではないでしょうか。

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